複数部屋を運用するメリットとは！？

区分マンション投資は、複数部屋を運用する方がほとんどです。

複数運用するメリットはたくさんあり、有効な手段と言えます。

＜メリット＞

・収入源を増やせる

・1部屋売却しても、家賃収入が残る

・売る、貸す、住む、生前贈与、など選択肢が広がる

・資産収入を活用して、さらに資産が作れる

＜デメリット＞

・目先のコストが増える

運用の仕方は、３パターンあります。

私が推奨するのは、②と③の組み合わせです。

①そのまま、３５年後に完済するまで運用を続ける

②繰り上げ返済をして前倒しで運用する

③売却用の物件を持って、20年後以降に売却。売ったお金で繰り上げ返済

基本的には、全ての物件を長期的に運用をしていただいた方がいいです。

ただし、返済の進み具合や、そのときの資産価値によって臨機応変に売却を考えても良いと思います。

1部屋、2部屋、それぞれ繰り上げ返済の実例を見ると、以下のようになります。

＜例＞1部屋運用：年間36万円を毎年繰り上げ返済した場合

1部屋目は、26年後に完済⇒年間90万円の収入源確保！！

26年間、36万円を返済していますので、

36万×30年＝936万

となります。

仮に26年後(完済時)の物件価値1000万円と仮定します。

使った金額：936万円

資産価値：1,000万円＋年間90万円

＜例＞2部屋運用：年間36万円を毎年繰り上げ返済した場合

1部屋目は、26年後に完済⇒年間90万円の収入源確保！！

2部屋目は、1部屋目の家賃収入を繰り上げ返済に利用します。その上で36万円を繰り上げ返済し続けます。

そうすると、30年後には2部屋完済する計画が立てられ、年間180万円の収入を確保できます。

30年間、36万円を返済していますので、

36万×30年＝1,080万

となります。

仮に30年後(完済時)の物件価値が1部屋あたり、1000万円だったとしても…

2部屋合計すれば、2000万円です。

使った金額：1080万円

資産価値：2000万円＋年間180万円

同じように築35年まで運用した場合を比較すると…

1部屋：1000万円＋（90万円×9年）－936万円＝874万円の利益

2部屋：2000万円＋（180万円＋5年）－1080万円＝1820万円の利益

これを3部屋、4部屋と増やせば、当然さらにメリットが大きくなります。

コストが問題のない方は、ローンは出来るだけ活用したほうが良いです。

2部屋運用して、片方を売却したお金で繰り上げ返済するという方法は以下です。

当初2500万円⇒20年後の残債1000万円

20年後の資産価値が1500万円だった場合は、売却すれば、残債を一括返済しても500万円が手元に残ります。

その資金を活用して、片方の物件に繰り上げ返済すれば良いのです。

この手法は、実例としては何度も見たことがあります。

「不動産で不動産を買う」というのも現実的には可能です。

私個人の意見としては、コストに弊害がない範囲で物件を増やして、定期的な繰り上げ返済をすることをオススメします。

最終的に自分が家賃収入を得たいのが、2部屋分なら倍の4部屋くらい持っても良いかもしれませんね。