団体信用生命保険とは！？注意点も確認を！！

不動産購入でローンを活用するときは、一般的に「団体信用生命保険」に加入します。

ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、残っている金額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保険のことです。

ローン契約者に万が一のことが起こっても、残された家族が住宅ローンの返済で経済的に困らないようにするための生命保険の一種だと言えます。

この保険は、投資用マンションの購入でも加入することができるのです。

残された家族は、ローンの無いマンションと、家賃収入を得られます。

そのため、収入保障の保険として活用されるオーナー様も多くいらっしゃいます。

＜注意点＞

①契約の見直しはできない

途中で、契約条件を見直すことはできません。特約などの保障を後から付けたくても、変更することはできません。担当者から、どのような内容があるのか、確認したうえで選択することをオススメします。

②ローンの返済が終了すると保障がなくなる

ローンの残高を補填してくれる保険のため、当然ですが、完済すれば保障はなくなります。保険の効果を生かしたい場合は、繰り上げ返済などはしないオーナー様もいらっしゃいます。

③加入制限や条件がある

保障内容にもよりますが、健康状態で入れるものが限られたり、年齢制限を設けているものがあります。

例えば、がん保険付き団体信用生命保険は、50歳を超えると加入できなくなります。

また、条件として金利が変わったりするため、出来るだけ健康な状態でお若いうちにスタートすることが良いでしょう。

＜オーナーが得られる保障額の考え方＞

①残債

②家賃収入＋資産価値＝保障額

団体信用生命保険は、残債をなくすものです。

しかし、それと同時に資産が残ります。残った資産から受け取れるお金を保障として考えていただくと、良いと思います。

例えば…

購入時は30歳のご夫婦で、ご主人がローン契約者とします。

5年後にご主人に不幸があった場合は、奥様が35歳の時点でローンのないマンションを相続し、家賃収入を受け取る形になります。

奥様が35歳から80歳まで運用して、80歳で売却をした場合の計算式は、

（80歳－35歳）×年間家賃収入＋資産価値＝奥様が受け取った総額（保障額）

家賃収入が年間90万円で、50年後の資産価値が1000万円と仮定した場合は、

（80歳－35歳）×90万円＋1000万円＝5050万円

毎月の掛け金は、たったの1万円程度で、5050万円の保障額になるのです。

これが、保険会社の方でもマンション投資をする理由の一つです。

相続した物件はローンがないので、多様性があることも特徴です。

・売却してまとまった資金を得る

・毎月家賃収入を得る（不労所得）

・物件を担保にして、新たにローンを組む

・自分の住居用として使う

・子供の一人暮らし用にする

また、万が一のことが起きなければ、不労収入が得られるようになります。

このように、人生において「選択肢がある」というのは幸せではないでしょうか。

＜まとめ＞

団体信用生命保険は、万が一の事態になった時、ご家族に「資産と選択を残せる保険」なのです。

保険は、人生で2番目に高い買い物と言われています。もし数万円という掛金をかけている方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

サラリーマンの年金が8.5万円減！？

みなさん、厚生年金と国民年金が統合される可能性があるのは、ご存知でしたか？

そして、どういうことかお分かりになりますか？

厚生年金は、サラリーマンが天引きされています。

国民年金は、自分で払い込みをします。

これが問題で、国民年金を払わない人が増えているのです。

その結果、資金不足になり、厚生年金の積立資金から補うというものです。

いかがでしょう？

それくらい、年金財源は枯渇をしています。

皆さんにはいち早く気づいて、具体的な対策を取っていただきたいと思います。

＜女性自身の記事です＞

https://jisin.jp/domestic/1876921/

年金をしっかりと受け取れている方々を恨んではいけません。

高齢者の方が、敗戦国から世界を代表する経済国になる土台を作ってくれたのです。

むしろ、快適に過ごせる日常に感謝をしていきましょう。

そして、自分の身は、自分で守りましょう。

複数部屋を運用するメリットとは！？

区分マンション投資は、複数部屋を運用する方がほとんどです。

複数運用するメリットはたくさんあり、有効な手段と言えます。

＜メリット＞

・収入源を増やせる

・1部屋売却しても、家賃収入が残る

・売る、貸す、住む、生前贈与、など選択肢が広がる

・資産収入を活用して、さらに資産が作れる

＜デメリット＞

・目先のコストが増える

運用の仕方は、３パターンあります。

私が推奨するのは、②と③の組み合わせです。

①そのまま、３５年後に完済するまで運用を続ける

②繰り上げ返済をして前倒しで運用する

③売却用の物件を持って、20年後以降に売却。売ったお金で繰り上げ返済

基本的には、全ての物件を長期的に運用をしていただいた方がいいです。

ただし、返済の進み具合や、そのときの資産価値によって臨機応変に売却を考えても良いと思います。

1部屋、2部屋、それぞれ繰り上げ返済の実例を見ると、以下のようになります。

＜例＞1部屋運用：年間36万円を毎年繰り上げ返済した場合

1部屋目は、26年後に完済⇒年間90万円の収入源確保！！

26年間、36万円を返済していますので、

36万×30年＝936万

となります。

仮に26年後(完済時)の物件価値1000万円と仮定します。

使った金額：936万円

資産価値：1,000万円＋年間90万円

＜例＞2部屋運用：年間36万円を毎年繰り上げ返済した場合

1部屋目は、26年後に完済⇒年間90万円の収入源確保！！

2部屋目は、1部屋目の家賃収入を繰り上げ返済に利用します。その上で36万円を繰り上げ返済し続けます。

そうすると、30年後には2部屋完済する計画が立てられ、年間180万円の収入を確保できます。

30年間、36万円を返済していますので、

36万×30年＝1,080万

となります。

仮に30年後(完済時)の物件価値が1部屋あたり、1000万円だったとしても…

2部屋合計すれば、2000万円です。

使った金額：1080万円

資産価値：2000万円＋年間180万円

同じように築35年まで運用した場合を比較すると…

1部屋：1000万円＋（90万円×9年）－936万円＝874万円の利益

2部屋：2000万円＋（180万円＋5年）－1080万円＝1820万円の利益

これを3部屋、4部屋と増やせば、当然さらにメリットが大きくなります。

コストが問題のない方は、ローンは出来るだけ活用したほうが良いです。

2部屋運用して、片方を売却したお金で繰り上げ返済するという方法は以下です。

当初2500万円⇒20年後の残債1000万円

20年後の資産価値が1500万円だった場合は、売却すれば、残債を一括返済しても500万円が手元に残ります。

その資金を活用して、片方の物件に繰り上げ返済すれば良いのです。

この手法は、実例としては何度も見たことがあります。

「不動産で不動産を買う」というのも現実的には可能です。

私個人の意見としては、コストに弊害がない範囲で物件を増やして、定期的な繰り上げ返済をすることをオススメします。

最終的に自分が家賃収入を得たいのが、2部屋分なら倍の4部屋くらい持っても良いかもしれませんね。

団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険とは、マンション購入時に加入する保険です。

基本保障内容としては、

ローン契約者が死亡・所定の高度障害状態に陥った場合や、医師の診断書で余命6か月以内と診断された場合に、住宅ローン残高が0円になる

というものです。

これにより、ご遺族にローンのない不動産が残すことができます。

マイホームを購入するときにも、団体信用生命保険に加入しますが、投資用不動産でも入れるのです。

マンション投資で、私的年金を作りながら、同時に万が一の場合の生命保険にもなります。ご遺族には、毎月家賃収入が入りますので、収入保障の保険として活用される方も多くいらっしゃいます。

ちなみに、保険料は金利に含まれていますので、別途負担金はありません。

ここまででも、十分メリットがある話ですが、、、

さらに手厚い保障を選べるようになりました。

・三大疾病保障

・七大疾病保障

・がん保障

これらの条件に当てはまれば、ローン残高が0円になる。など、多様化しています。

多少の金利上乗せはありますが、通常の保険に加入するよりもコストパフォーマンスに優れています。

なお、保障額の計算は以下のような３パターンが考えられます。

・ローン残高を保障する⇒残債が保障額

・ローンなしの不動産なので、売却可能⇒資産価値が保障額

・ローンなしの不動産なので、家賃収入が得られる⇒家賃収入額が保障額

運用という観点では、下の2点を重視して考えます。

そうすると、圧倒的な保障額を得られる計算になるのです。

＜例＞15年運用して売却した場合　※仮の数値でリスクは加味していません

資産価値：1,500万円

家賃収入：毎月8万円×15年間＝1,440万円

合計：2,940万円

生命保険効果だけ考えても、不動産投資は魅力的だと私は感じます。

お客様には生命保険会社の営業マンも多いのですが、その理由も納得です。

「新築区分マンションは儲からない」は大嘘です！

よく、新築で買ったら損をする。という話を聞きますが、それは噓っぱちです。

その理由を、書いていきますが、まず大前提として…

区分マンション投資の成功の秘訣は、「長期的に運用していくこと」です。

ここを押さえておいてください。

さて、損をすると言われている理由は、ズバリ「利回りが低く、キャッシュフローが出ないから」です。

どういうことかと言うと、新築区分マンション投資は以下のようなプランになります。

＜購入条件＞

価格：2500万円

ローン額：2500万円

金利：2％

年数：35年

＜毎月の収支＞

家賃収入：85,000円

返済額：82,815円

賃貸管理料：4,250円

管理費：6,000円

修繕積立金：1,500円

収支⇒－9,565円

つまり、毎月約1万円くらいの持ち出しになるのです。

それに加えて、税金やリスクがあるので、赤字を垂れ流す。と言われているのです。

しかし、よく考えてみてください。

本来は長期的にメリットを生み出す商品なのです。

35年後には、1万円×35年＝420万円＋税金＋リスク費用

で不動産が取得できているのです。

東京の築35年の不動産価格はご存知ですか？

まともな物件なら＜1,000万前後～2000万円前後＞で売買が行われています。

例えば、以下のような事例があります。

竣工：1984年9月(築36年)　※2020年7月28日現在

最寄駅：浅草橋駅　徒歩6分

専有面積：21.42㎡

取引価格：1,400万円

この事例だと、支払い金額が1,400万円を上回らなければ、儲かっているのです。

いかがでしょうか。

税金とリスク費用で、1,000万円かからなければ、利益になっているということです。

そもそも論、35年前の価格や家賃は今よりも安いので、利益が出ていて当たり前ですが…。

物価は長期的に見れば、一般的には上昇するので、利益は出やすくなります。

しかし、物価が上がらなくても利益は出る仕組みになっているのです。

さらに、団体信用生命保険に加入するので、生命保険効果もあります。

目先を見て、儲からないと言われることが多い新築区分マンション投資ですが、

首都圏で所有していれば、十分に儲かるのです。

ちなみに、私は中古を否定しません。

どちらもメリットを生み出せます。

ただし、どちらかといえば、結局利益が出るなら新築の方が好きです。

儲からない、損をする、危ない。

そんな声を周りから聞くと思いますが、安心してください。

35年運用した人が言っているわけではないのです。

責任のない人は、自由な発言をします。

あなたの金銭的損失、機会損失を、周りの方が補填してくれますか？

補填してくれるなら、言うことを聞きましょう。あなたは損しないですから。

でも基本的には、ありえませんよね？

35年運用したこともないし、実例をあまり知らずに話しているケースが大方です。

私は、祖母が不動産投資をしていますが、新築時から40年以上運用しています。

そして十二分にメリットを享受できています。

だから、もし首都圏で新築を持っている方が、否定されても安心してください。

あなたが長期保有をすれば、儲かる可能性は高いです。

自己紹介

私は、大学卒業後に関西独立リーグで、2年間野球選手としてプレーしていました。

なんと入団したときに、スポンサー企業が撤退していたため、「給料はゼロ」だったのです…。

実家暮らしの人以外は、みんなアルバイトをしながら野球をしていました。

私も1年目は介護職、2年目は飲食店で働きました。

いくら働いても、月給なんて7～10万円未満です。

稼ぐ術も知らなかったので、奨学金の返済すらできない状況でした。

そんなときに、金銭的に助けてくれたのが、祖母が持っていた不動産からの家賃収入でした。私の祖母は100歳(今年101歳)にして、年収は500万円近くあります(笑)

恩恵を受けた私は、野球よりも資産収入というものに興味を持ちました。

そして、現職に至ります。

資産形成には、様々な議論はありますが、、、まずは行動していくことが大切だと考えています。

特に私は不動産から恩恵を受けたので、不動産投資は大好きです。

批判が多い投資ですが、正しく理解をすれば、とてもいいものだと思います。

人は、欲を持っています。それは、未来の自分も変わりません。

欲を満たすためには、お金があった方が、圧倒的に便利なのです。

これは相田みつをの名言ですが…

金が人生の全てではないが　有れば便利　無いと不便です

便利の方がいいなぁ

お金儲けは汚いこと、投資はギャンブル、などと考えている方もいるかもしれません。

しかし、一生付き合うお金というものに、真剣に向き合っていただきたい。

そう心から願っています。

それでは、これからもよろしくお願いします。